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LLI : la nouvelle ère de la défiscalisation immobilière

Fin 2024 marquait la fin du dispositif Pinel, laissant de nombreux investisseurs en quête d’un nouveau levier avantageux. En 2025, c’est le dispositif LLI (Logement Locatif Intermédiaire) qui fait irruption dans le paysage fiscal, avec une promesse forte : allier rendement, sécurité et mission sociale.

Mais derrière cette promesse, quelles sont réellement les conditions, les avantages et les écueils ? Et pour qui ce dispositif peut-il devenir une opportunité à saisir immédiatement ? Voici tout ce qu’il faut savoir…

Qu’est-ce que le dispositif LLI ?

Le Logement Locatif Intermédiaire est un mécanisme qui vise à favoriser la construction et la location de logements neufs à loyers « intermédiaires » : c’est-à-dire placés entre les loyers du parc social et ceux du secteur privé. (Médicis Immobilier Neuf)

Historiquement réservé aux acteurs institutionnels, le LLI est désormais accessible aux particuliers, à condition qu’ils acquièrent via une structure juridique (souvent une SCI). (Defiscalisation.immo)

L’objectif officiel est double :

  • Répondre au déficit de logements abordables pour les classes moyennes dans les zones tendues. (Immoneuf)
  • Proposer une alternative durable et crédible au Pinel, désormais clôturé. (valeurs-et-expert.fr)

2. Les principaux atouts pour l’investisseur

Voici ce qui distingue le LLI de ses prédécesseurs et le rend particulièrement séduisant pour un investisseur averti :

Ces avantages font du LLI un outil potentiellement très puissant pour structurer des investissements immobiliers optimisés, tout en répondant à une mission d’utilité sociale.

 

3. Conditions, contraintes et “points d’attention”

Car le LLI n’est pas sans contraintes. Il faut bien connaître les “zones rouges” pour ne pas tomber dans les pièges. Voici les points les plus critiques à surveiller :

a) Engagement de durée long et plafonds

  • L’investisseur doit s’engager à louer le bien pendant au moins 15 ans (et parfois jusqu’à 20 ans) pour exploiter pleinement les avantages. (Le Monde.fr)
  • Les loyers sont plafonnés, selon la zone géographique (zones A, A bis, B1 notamment). (Le Monde.fr)
  • Les ressources des locataires ne doivent pas dépasser certains seuils, selon la composition du ménage. (Médicis Immobilier Neuf)

b) Détention via une SCI (structure juridique)

  • Un particulier ne peut pas investir “en direct” dans un bien LLI : l’acquisition doit être réalisée par une personne morale, typiquement une SCI. (Le Monde.fr)
  • La constitution et la gestion d’une SCI impliquent des formalités, des obligations comptables, des statuts et des clauses “anti-conflit” souvent nécessaires. (Le Monde.fr)
  • Certains promoteurs proposent des “packs LLI” comprenant les statuts types de la SCI, les formalités, etc. (Le Monde.fr)

c) Risques et contraintes

  • Le dispositif est encore très récent et peu “rodé” : des incertitudes réglementaires peuvent subsister. (Le Monde.fr)
  • Le fait que le bien entre dans une logique de “logement intermédiaire” impose une modération du loyer — cela limite la “prise de marge” par rapport à un marché libre.
  • Le recours à une SCI impose souvent d’être au minimum à deux associés, ce qui peut limiter la liberté d’entrée “seul”. (Le Monde.fr)

d) Eligibilité géographique

  • Le bien doit se situer dans des zones “tendues” (A, A bis, B1) où la demande est forte. (Immoneuf)
  • Le projet immobilier doit respecter certaines quotas ou obligations réglementaires (par exemple, les programmes respectant le seuil de 25 % de logements sociaux peuvent avoir priorité). (Le Monde.fr)

4. Comparaison rapide : LLI vs Pinel (et autres dispositifs)

 

L’avantage déterminant du LLI est précisément ce contour administratif et fiscal plus “neutre” pour les contribuables déjà engagés dans d’autres dispositifs — il offre une modularité fiscale absente du Pinel

5. Scénario illustratif : un T2 en zone A

Pour donner un ordre de grandeur :

  • Imaginons un T2 acquis en LLI à 205 000 €.
  • Le bien “équivalent” en marché libre pourrait coûter 242 000 €.
  • L’économie à l’achat (grâce à la TVA réduite et aux conditions) pourrait avoisiner 15 à 18 %. (defiscalisation-lli.fr)
  • Sur 20 ans, le crédit d’impôt éventuel sur la taxe foncière pourrait représenter ~ 26 000 €. (Club Patrimoine)

Résultat net : un coût d’entrée plus faible, une fiscalité allégée, et une rentabilité stable — tout en investissant dans un logement à vocation “intermédiaire”.

6. Pourquoi cet article vous intéresse et pourquoi agir maintenant

  • Timing : Le LLI étant un dispositif très récent, de nombreux programmes immobiliers sont en cours de commercialisation ou vont l’être — c’est le moment de se positionner.
  • Avantage stratégique : Il permet de reprendre pied dans la défiscalisation immobilière sérieuse après la disparition du Pinel.
  • Différenciation patrimoniale : Pour un investisseur déjà engagé dans d’autres dispositifs, le LLI offre une marge de manœuvre supplémentaire (sans “manger” son plafond global de niches).
  • Impact social & territorial : En investissant en LLI, vous contribuez à répondre au besoin criant de logements “intermédiaires” dans les grandes métropoles — c’est aussi un argument valorisable auprès des futurs locataires.

7. Appel à action pour vos lecteurs-investisseurs

Vous êtes propriétaire-investisseur et souhaitez exploiter le dispositif LLI dans votre stratégie patrimoniale ?
Voici ce que nous vous proposons chez OneGestion :

  1. Étude de faisabilité gratuite — analyse personnalisée de votre situation fiscale et de vos projets.
  2. Sélection des programmes éligibles — grâce à notre réseau de promoteurs et notre veille immobilière, nous identifions les meilleures opportunités en LLI.
  3. Accompagnement juridique & fiscal — création et structuration de SCI, optimisation des statuts, coordination avec promoteurs et notaires.
  4. Suivi de projet & gestion locative — du montage au suivi du bail, en passant par la conformité aux obligations du dispositif.

👉 N’attendez pas que les meilleurs programmes soient “complets” : contactez dès aujourd’hui notre équipe OneGestion pour un audit personnalisé. Ensemble, nous déterminerons si le LLI est une arme fiscale pertinente dans VOTRE stratégie de patrimoine.

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